A：新竹賣房估價通常來自三大來源：實價登錄、周邊比較法、社區行情法。

① 實價登錄比價

最重要的參考來源：

• 同社區同類型物件
  
  

• 相近坪數
  
  

• 相近樓層
  
  

• 最近一年內成交案例
  
  

② 周邊比較法

若社區成交少，就比：

• 相同地段
  
  

• 相同屋齡
  
  

• 相同產品（透天、大樓、公寓）
  
  

③ 社區行情法（新竹最準）

新竹的行情不只看實價登錄，而是「園區買盤熱度」。
例如：

• 東區、竹北 → 科技新貴需求高，抗跌更強
  
  

• 北區巨城周邊 → 市中心價格固定
  
  

• 南寮、香山 → 空間大、總價低，成交快
  
  

專業房仲的估價＝實價登錄 + 買盤熱度 + 社區買方接受度
會比單純看實價登錄更準確。

A：新竹賣房速度取決於「曝光」、「定價」、「帶看量」、「買盤匹配」。

⭐ ① 正確定價（最關鍵）

• 價格太高：買方不看
  
  

• 價格太低：賣方吃虧
  
  

• 正確價格：2 週內就有穩定帶看
  
  

合理價格＝市場認同度最高。

⭐ ② 完整物件呈現

• 專業照片
  
  

• 完整物件介紹
  
  

• 格局圖
  
  

• 社區優勢
  
  

• 生活圈優勢
  
  

買方越透明越信任。

⭐ ③ 帶看頻率越高 → 成交越快

買不到滿意的房子的人很多，
但願意看你房子的人可能只有 10～20 位。

帶看越多 → 購買機率越高。

⭐ ④ 找對目標買方

不同物件 → 不同客群：

• 兩房 → 園區小家庭、首購
  
  

• 三房 → 換屋族
  
  

• 大坪數 → 三代同堂
  
  

• 店面 → 投資客、自營商
  
  

專業房仲會做「買方匹配」，
比你自己賣更快成交、風險更低。

A：房地合一 2.0 稅率依照持有期間＋身分而異。

🟡 【賣方是個人】房地合一稅率

持有時間                                                                            稅率

≦ 2年                                                                                45%

＞2 年～≦5 年                                                                  35%

＞5 年～≦10 年                                                                20%

＞10 年                                                                              15%

自住滿 6 年（符合自住條件）400萬免稅額        超過部分10%

🟡 【計算方式】

👉 課稅所得 × 稅率＝應繳房地合一稅

課稅所得 = 售價 − 原始購買成本（含費用）− 合法費用（裝修、仲介費等）

你可扣除：

• 裝潢費
  
  

• 仲介費
  
  

• 買賣相關費用
  
  
  

🔍 建議：賣房前務必要先由房仲＋代書幫你試算。
很多人明明可以少繳，但因為不了解規則反而多繳。

A：用對「租客篩選流程」就能避免 90% 的問題租客。

⭐ ① 原則：寧缺勿濫

如果看起來怪怪的、猶豫不決、資料不全
👉 多半會出問題。

⭐ ② 必做 5 項審查：

1. 證件與基本資料確認（身分證、工作證）
   
   

2. 收入來源確認（薪資單或在職證明）
   
   

3. 租屋動機確認（短租、長租、全家居住？）
   
   

4. 瞭解同行評價（房仲之間互相分享不良租客）
   
   

5. 合約須明確（補充條款、禁養寵物、禁隔間）
   
   

⭐ ③ 必簽「正規租約」並建議使用：

• 不動產包租代管合約
  
  

• 或完整補充條款
  
  

• 或引入履約保證（更安全）
  
  

📌 你若是賣房也能因為租客篩選良好，使物件更容易賣出。

A：基本原則是：「小整理 → 大提升」
花 1～3 萬就能讓買方感受完全不同。

⭐ 必做的小整理（高 CP 值）：

• 整體大清潔、小修繕
  
  

• 換燈泡、增加亮度
  
  

• 基本油漆補牆
  
  

• 修繕五金
  
  

• 清除舊家具
  
  

• 除味、除霉
  
  

這些讓房子看起來光亮清爽，買方會願意接受更高價格。

⭐ 不建議大改裝：

• 敲牆
  
  

• 大型裝潢
  
  

• 換整套廚具
  
  

• 換整套衛浴
  
  

理由：
成本高，但買方未必接受你的風格。

⭐ 結論：

👉 屋況整理不求豪華，只求乾淨、明亮、無味、無瑕疵。
光是這樣，就能讓你的房子多賣 50～150 萬不是問題。

A：新竹房市通常建議「專任委託」。原因如下：

⭐ ① 專任＝行銷火力更集中

仲介會投入更多資源：

• 攝影
  
  

• 文案
  
  

• 廣告
  
  

• 帶看調度
  
  

• 線上曝光量更高
  
  

⭐ ② 帶看人員不會混亂（降低風險）

避免：

• 重複帶看
  
  

• 鑰匙混亂
  
  

• 多人帶看資訊不一致
  
  

• 無控管導致社區抱怨
  
  

⭐ ③ 價格議價更有策略

一個窗口統籌買方資訊 → 出價更乾淨。

📌 你要的是「快速成交＋好價格」
而不是「一堆人拿著鑰匙亂帶看」。

1. 身分證
   
   

2. 印鑑章
   
   

3. 地契
   
   

4. 建物權狀
   
   

5. 最近兩期房屋稅單
   
   

6. 最近兩期地價稅
   
   

7. 社區管理費收據（如大樓）
   
   

8. 若有租客 → 租約＋押金歸還協議
   
   

準備越早，成交越順。

A：依物件類型而異。

• 東區新成屋：快的話 1～4 週
  
  

• 北區大樓／公寓：4～12 週
  
  

• 香山大坪數或透天：1～3 個月
  
  

• 店面或土地：視買家族群而定
  
  

最快也有人 1 天就成交，
最久也有人放一年。

📌 定價正確＋曝光足夠＝成交速度最快因素。