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房地合一稅 2.0 與房屋稅務完整解析｜2025 最新版本｜買房賣房必看
房地合一稅 2.0 與房屋稅務完整解析｜2025 最新版本｜買房賣房必看
在台灣，買房與賣房最重要且最容易搞混的，就是稅金問題——
尤其是 房地合一稅 2.0，更是賣房前必須了解的核心重點。
這一頁會一次說清楚：
房地合一稅怎麼算？
持有多久稅率最省？
自住 6 年怎麼判定才算？
賣房要準備哪些稅金？
買房要繳哪些費用？
房屋持有期間有哪些稅？
讓你不論買房、賣房，都能做到心中有底、不踩雷、不多繳。
一、什麼是房地合一稅？（最重要觀念）
一、什麼是房地合一稅？（最重要觀念）
房地合一稅是 賣房時針對「房地交易所得」課稅 的制度。
簡單來說：
📌 你買多少？賣多少？中間賺的就是要課稅的部分。
目的：
防止短期炒房，鼓勵長期自住。
房地合一稅從 2016 年開始，2021 年改為 房地合一 2.0，規定更完整，也更重視公平課稅。
二、房地合一稅 2.0 稅率（依持有期間決定）
二、房地合一稅 2.0 稅率（依持有期間決定）
下表為個人出售不動產時的最新稅率：
個人房地合一稅率表
個人房地合一稅率表
持有期間 稅率
≦ 2 年 45%
＞2 年～≦5 年 35%
＞25年～≦10 年 20%
＞10 年 15%
自住滿 6 年（須符合條件）
有400萬免稅額，超過依10%計算
📌 持有越久 → 稅率越低。
📌 自住滿六年是最低稅率 10%（非常划算）。
三、什麼是「自住 6 年」？（符合才能降為 10%）
三、什麼是「自住 6 年」？（符合才能降為 10%）
很多屋主以為「房子放 6 年」就算，但其實完全不是！
⭐ 必須符合三條件：
自住 6 年的 3 個必要條件：
自住 6 年的 3 個必要條件：
戶籍需設於該地址滿 6 年以上
本人、配偶、未成年子女沒有出租營業行為
出售前 6 年內未使用該房產辦公／出租
只要你做到了這三點，
房地合一稅瞬間從 20% → 10%
可以省下大筆費用！
四、房地合一稅怎麼算？（計算公式很簡單）
四、房地合一稅怎麼算？（計算公式很簡單）
計算公式：
計算公式：
課稅所得 × 稅率 ＝ 應繳房地合一稅
課稅所得 × 稅率 ＝ 應繳房地合一稅
而「課稅所得」怎麼算？
👇👇👇
課稅所得 = 售價 − 原始成本 − 合法費用支出
課稅所得 = 售價 − 原始成本 − 合法費用支出
什麼可以算進「合法費用」？（超多人不知道）
什麼可以算進「合法費用」？（超多人不知道）
以下費用都能用來 降低應繳稅金：
✔ 房仲服務費（仲介費）
✔ 購屋時支付的契稅
✔ 裝潢費（需提供統編、統一發票）
✔ 代書費
✔ 土地增值稅
✔ 建物折舊
✔ 其他必要費用
📌 你花的越多 → 能扣除越多 → 稅金越少。
五、賣房除了房地合一稅，還有什麼稅？（賣方總整理）
五、賣房除了房地合一稅，還有什麼稅？（賣方總整理）
賣房時，賣方需要負擔：
1. 房地合一稅（最重要）
1. 房地合一稅（最重要）
依持有年限課稅。
2. 土地增值稅
2. 土地增值稅
土地從你買來到賣掉之間所漲的「地價差額」課稅。
自用住宅 → 稅率較低（10%）
一般用地 → 稅率較高（最高可達 40%）
📌 若符合自用住宅條件，一定要申請自用優惠稅率！
3. 印花稅
3. 印花稅
所有買賣契約都要貼印花稅。
4. 契稅（通常買方繳）
4. 契稅（通常買方繳）
契稅是買房時才會有，
但若「買方講好由賣方負擔」也可能出現。
5. 貸款清償費用
5. 貸款清償費用
賣方若有房貸，需要：
清償銀行貸款
抵押塗銷費（由代書代辦）
六、買房要繳哪些稅？（買方完整統整）
六、買房要繳哪些稅？（買方完整統整）
買房的人也有自己的稅務負擔：
1. 契稅（房屋總價 6%）
1. 契稅（房屋總價 6%）
買房時必繳。
以「建物價值」為課稅基礎。
2. 印花稅
2. 印花稅
買方也需貼印花稅。
3. 房屋稅（每年繳）
3. 房屋稅（每年繳）
購買後次年開始繳。
4. 地價稅（每年繳）
4. 地價稅（每年繳）
每年 11 月繳交。
5. 維護費、管理費（若是大樓）
5. 維護費、管理費（若是大樓）
不是稅金，但為固定支出。
七、持有期間要繳哪些稅？（屋主常忘記）
七、持有期間要繳哪些稅？（屋主常忘記）
買房後，你會遇到：
1. 地價稅（每年 11 月）
1. 地價稅（每年 11 月）
土地持有者必繳，租屋或自住皆會收到繳款單。
2. 房屋稅（每年 5 月）
2. 房屋稅（每年 5 月）
如果房子是：
自住 → 1%~1.2% 稅率（較低）
出租／非自住 → 1.5%～5%
📌 記得向稅務局申請「自住房屋稅率」
否則預設是較高的非自住稅率！
八、如何合法節稅？（最重要的 4 個觀念）
八、如何合法節稅？（最重要的 4 個觀念）
1. 善用「自住 6 年」稅率 10%
1. 善用「自住 6 年」稅率 10%
若你符合條件：務必申請！
2. 所有費用要保留發票、契約、收據
2. 所有費用要保留發票、契約、收據
可以降低房地合一稅。
3. 地價稅申請自用（10% 土增稅優惠）
3. 地價稅申請自用（10% 土增稅優惠）
你要出售的房屋如果符合自用條件 → 土增稅可省非常多。
4. 大修繕記得開統一發票
4. 大修繕記得開統一發票
換管線、整修浴室、電路等 → 都可以列費用！
九、最常見的 7 個賣房稅務問題（FAQ）
九、最常見的 7 個賣房稅務問題（FAQ）
（Q1）賣房會不會課「二代健保補充保費」？
（Q1）賣房會不會課「二代健保補充保費」？
會。
但只要：
你的利得沒有超過 5000 萬
或是你有使用建物折舊
補充保費多數屋主都不高。
（Q2）賣房賺多少才需要繳稅？
（Q2）賣房賺多少才需要繳稅？
只要「售價 − 成本」後有賺 → 就需課房地合一稅。
（Q3）裝潢費可以抵稅嗎？
（Q3）裝潢費可以抵稅嗎？
可以！
但必須要有：
✔ 合法營業人開立發票
✔ 能證明是「房屋必須性支出」
（Q4）房地合一稅可以分期嗎？
（Q4）房地合一稅可以分期嗎？
可以申請，但需符合條件（例如財務困難等）。
一般建議一次繳清。
（Q5）賣房時地價稅可以用「自用優惠稅率」嗎？
（Q5）賣房時地價稅可以用「自用優惠稅率」嗎？
可以，
但需設籍並符合自用條件。
（Q6）我現在賣房會不會賣太便宜？
（Q6）我現在賣房會不會賣太便宜？
稅是按「你賣的利得」課，
並不是「越等越省」。
若房市有盤整風險，你越等越不一定划算。
（Q7）房地合一稅會不會再改？
（Q7）房地合一稅會不會再改？
短期不容易，
目前政府傾向「維持現行、讓市場穩定」。
十、結語：了解稅務＝賣房省大錢、買房不踩雷
十、結語：了解稅務＝賣房省大錢、買房不踩雷
不論你是要買房或賣房，
稅金一定是整個交易環節裡最容易忽略、但最重要的一環。
只要搞懂：
✔ 房地合一稅怎麼算
✔ 哪些費用可以扣抵
✔ 自住 6 年的真正條件
✔ 土地增值稅怎麼申請自用
✔ 買賣契稅、印花稅、地價稅、房屋稅
就能比一般人更有底氣、更不容易吃虧。
如果你有：
想賣房但不確定稅要繳多少
想知道賣掉房後實際可以拿到多少
想知道你的房子是否符合「自住 6 年」優惠
想了解房屋成交後的實領金額
我都可以為你完整試算。
聯絡方式
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📞 林鎰洲 店長｜0931-666449（LINE 同電話號碼）
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👤 郭永琳（101）高市第00769號
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